Kako kupiti stanovanjsko naselje

Nakup stanovanjskega naselja je dolg, včasih zapleten postopek. Za vas je pomembno, da poiščete stanovanjsko naselje, za katerega menite, da bi lahko zaslužilo denar. Če je potrebno, tesno sodelujte z nepremičninskim posrednikom pri iskanju nepremičnin in z računovodjo, da analizirate finančni potencial stanovanjskega naselja. Če želite zaprositi za posojilo, zberite zahtevane informacije in se obrnite na več posojilodajalcev. Prav tako se je dobro posvetovati z odvetnikom za nepremičnine, ki vam bo pomagal skozi postopek.

Koraki

Del eno od 4: Iskanje apartmajskega naselja

1. eno Izberite, katero vrsto kompleksa želite kupiti. Morda boste želeli kupiti stanovanjsko naselje, ki je sestavljeno samo iz večstanovanjskih stavb. Razmislite pa tudi o nakupu kompleksa za mešano uporabo. Ta vrsta kompleksa vsebuje tudi poslovne nepremičnine, ki jih lahko oddate.
   • Kompleks, ki trenutno ni mešane rabe, bi lahko predelali. Zoniranje pa mora to dopuščati.
   • Razmislite tudi o tem, kakšno udobje želite, da ima vaše stanovanjsko naselje. Na primer, lahko ima fitnes, bazen ali skupne prostore za zasebne funkcije.
2. 2. Razmislite o najemu nepremičninskega posrednika. Želeli boste kupiti kompleks na območju, ki ne propada, in agent vam lahko pomaga prepoznati ta območja. Pogovorite se z drugimi lastniki stanovanjskih naselij o tem, ali so sodelovali s agentom in ali bi jih priporočili.
   • V idealnem primeru bi morali iti z nekom, ki redno dela kot agent. Delo s skrajšanim delovnim časom morda ne pozna trga znotraj in zunaj.
   • Seveda lahko apartmajska naselja raziskujete sami. Preverite na spletu, se pogovorite z drugimi vlagatelji in se vozite po soseskah. Vendar vam lahko agent z izkušnjami v apartmajskih naseljih prihrani čas.
3. 3. Obiščite apartmajska naselja. Preden se odločite za nakup, vedno osebno obiščite kompleks. Sprehodite se skozi vse stavbe kompleksa in si oglejte skupne prostore. Zapisujte si in postavljajte vprašanja. Nakup stanovanjskega naselja je velika naložba in ne bi smeli iti naprej, razen če se počutite dobro v stanju zgradb.
   • Ne hodite skozi samo eno stavbo v kompleksu. V nasprotnem primeru lahko domnevate, da so tudi druge stavbe v enakovrednem stanju. Bodite skeptični, če se prodajalčev agent upira pokazati vam vse zgradbe v kompleksu.
   • Ne pozabite obiskati zvečer, da si lahko ogledate varnostne elemente v apartmajskem naselju. Pohodne poti naj bodo dobro osvetljene, vrata pravilno zaklenjena in nihče ne sme motati po prostorih.
4. 4. Pogovorite se s trenutnim lastnikom. Veliko dragocenih informacij lahko pridobite s srečanjem s trenutnim lastnikom stanovanjskega naselja. Bodite pripravljeni zastaviti ustrezna vprašanja. Na primer, vprašajte o naslednjem:
   • Koliko enot je najetih? Lažje bo financirati stanovanjsko naselje, ki se oddaja.
   • Kako dolgo so najemniki tam? Kompleks z dolgoročnimi najemniki je lahko bolj stabilen.
   • Zakaj prodaja lastnik? Upokojitev ali zamenjava naložb sta upravičena razloga. Vendar je lastnik, ki prodaja, ker izgublja denar, rdeča zastava. Upoštevajte, da je razlog, da lastnik prodaja, lahko zaupen.
5. 5. Vprašajte za informacije o trenutnih najemnikih. Želeli boste vedeti podrobnosti o njihovih najemih. Prosite za 'najemnino', ki naj vsebuje naslednje podatke:
   • Seznam najemnikov in njihovih enot.
   • Mere vsake enote.
   • Najemni pogoji.
   • Znesek najemnine in pologa.
   • Število spalnic in kopalnic v vsaki enoti.
   Oglas

Del 2. od 4: Analiziranje donosnosti

1. eno Ocenite, koliko lahko zaračunate najemnino. Ne bi smeli kupiti stanovanjskega naselja, če si tega ne morete privoščiti. Analizirajte, ali je sedanji najemodajalec najel enote prepoceni ali je najemnina v skladu s tržno stopnjo.
   • Poiščite primerljive apartmajske komplekse v spletu. Poglejte, za koliko oglašujejo svoje enote. Za odličen vir, ki vam lahko pomaga ugotoviti bližnje cene najemnin, obiščite https://padmapper.com/ .
   • Prav tako lahko različna podjetja za upravljanje nepremičnin vprašate, kakšna je tržna stopnja na vašem območju.
   • Če ima kompleks poslovni prostor, vam lahko nepremičninski posrednik pomaga ugotoviti, koliko morate plačati.
2. 2. Ocenite svoje stroške. Stanovanjska naselja potrebujejo stalno vzdrževanje, zato morate analizirati stroške vzdrževanja. Pridobite izkaz poslovnega izida od trenutnega lastnika. Vendar mu ne zaupajte 100%. Lastnik bi lahko izbral nekaj številk, da bi stanovanjski kompleks postal privlačnejši. Še enkrat preverite podatke o stroških:
   • Od okrožnega ocenjevalca dobite davčne podatke kompleksa.
   • Ocenite stroške upravljanja nepremičnin tako, da se obrnete na družbo za upravljanje nepremičnin. Vprašajte, koliko zaračunajo. Običajno njihova provizija temelji na odstotku pričakovane najemnine.
   • Izračunajte količino potrebnega vzdrževanja. Če še nikoli niste vodili stanovanjskega naselja, se pogovorite s sedanjim lastnikom. Vprašajte, koliko letno porabijo za popravilo posamezne enote ali podlage. V idealnem primeru bi želeli porabiti približno 40 odstotkov denarja, ki ga prevzamete za operativne stroške.
3. 3. Zaženi številke. Posojilodajalci vam ne bodo dali denarja za nakup stanovanjskega naselja, razen če boste dokazali, da bo donosno. Tesno sodelujte z računovodjo, da razkrijete številke in ustvarite potrebne finančne dokumente za prikaz posojilodajalca. Računovodjo lahko najdete tako, da se obrnete na družbo javnih računovodij v vaši državi.
   • Izračunajte svoj čisti poslovni prihodek, ki je vaš bruto dohodek minus stroški.
   • Ustvarite analizo denarnega toka. Pokažite, kako se denar, ki ga imate, primerja z zneskom, ki ga boste porabili. Ko začenjate ali v obdobjih, ko je najemni trg slab, morda ne boste imeli nobenega denarnega toka.
   • Upoštevajte, da bodo posojilodajalci vodili tudi svoje številke, pa tudi cenilec, ki ceni kompleks.
   Oglas

Del 3. od 4: Pridobivanje financiranja

1. eno Preverite svoje kreditno poročilo. Upravičeni ste doeno brezplačno kreditno poročilovsako leto. Vaš posojilodajalec si bo ogledal vašo osebno kreditno zgodovino, zato jo potegnite in preverite, ali obstajajo napake.Sporkarkoli je narobe.
   • Na primer, morda so navedeni računi, ki niso vaši, ali pa je račun neustrezno naveden kot privzeto ali zbirke. Poleg tega je kreditna omejitev morda napačna.
   • Začnite zgodaj. Celoten postopek spora lahko traja do 60 dni. Preden se obrnete na posojilodajalce, boste želeli čisto kreditno poročilo.
2. 2. Spoznajte komercialna posojila. Posojila za poslovne nepremičnine niso enaka posojilom, ki jih najamete za nakup lastnega doma. Na splošno lahko posojila trajajo 30 let ali pa tudi pet ali sedem. Obrestne mere so lahko tudi spremenljive ali fiksne.
   • Če lahko dobite posojilo brez regresa, bo stavba zagotovila posojilo kot zavarovanje. Vendar posojila brez regresa niso na voljo za vse posojilojemalce, stavba pa mora biti običajno vredna najmanj 2,5 milijona dolarjev.
   • Z regresnim posojilom ostajate osebno odgovorni za posojilo. V primeru neplačila vas lahko tožijo in lahko izgubite osebno premoženje. Regresna posojila so bolj tvegana, vendar je to morda edina vrsta posojila, ki ga lahko dobite kot novi najemodajalec.
   • Za komercialna posojila je potrebno tudi polog v višini približno 30% kupnine.
   • Če imate težave s komercialnim posojilom, raje razmislite o sklenitvi nepremičninske pogodbe. Nepremičninske pogodbe zahtevajo veliko predplačilo, vendar jih je manj težko dobiti. Kavcija je lahko manjša od tiste, ki bi jo zahtevala banka, odvisno od tega, koliko prodajalec želi.
3. 3. Dajte lastniku ponudbo. S svojim nepremičninskim posrednikom se pogovorite o razumni ponudbi, ki bo odvisna od stanja lokalnega trga. Če je trg vroč, boste morda morali plačati zahtevano ceno - ali celo več.
   • Ne glede na to, kako vroč trg je, vztrajajte pri 90-dnevnem obdobju hrambe. Za pregled boste potrebovali vsaj 60 dni. Tako boste imeli 30 dni časa za pregled dokumentov pred zaprtjem.
   • Če uporabljate posojilodajalca, jih vprašajte, koliko časa potrebujejo za obdelavo vašega posojila. Odvisno od vašega posojilodajalca boste morda morali lastnika vprašati za več časa, da vse skupaj sestavi.
4. 4. Naj stavba pregleda. Čim prej najemite inšpektorja z izkušnjami na področju komercialnih nepremičnin, če bi kasneje prišlo do zapletov ali zamud. Poiščite inšpektorja tako, da pridobite napotnico od nepremičninskega posrednika ali se pogovorite z drugim lastnikom stanovanjskega naselja.
   • Predčasno preverite, kaj bo pregledano. Vprašajte, ali morate za pregled bazena ali teniškega igrišča najeti posebnega inšpektorja.
   • Če inšpektor ugotovi težave, prodajalca prosite za dobropis, ki bo zmanjšal znesek, ki ga plačate. Prodajalec lahko popravila izvede tudi pred zaprtjem.
5. 5. Zberite zahtevane podatke za vlogo za posojilo. Ob prijavi morate posojilodajalcu posredovati informacije o stanovanjskem naselju, zato preden se obrnete na posojilodajalca, zberite naslednje:
   • slike apartmajskega naselja
   • tlorisi
   • zemljevid okolice
   • opis nepremičnine (npr. število enot, leto, ko je bila zgrajena itd.)
   • pričakovane nadgradnje
   • informacije o najemu
   • nakupna cena
   • imena nepremičninskih agentov, odvetnikov in lastniških družb, ki sodelujejo v transakciji
6. 6. Prijavite se za posojilo. Pristopite k več posojilodajalcem, da boste lahko primerjali njihove ponudbe. Prosite za prijavo in jo oddajte skupaj s svojo dokazno dokumentacijo. Če posojilojemalec potrebuje več informacij, jih čim prej navedite.
7. 7. Primerjajte posojila. Po odobritvi vam bo posojilodajalec poslal pismo o nameri ali terminski list. Pazljivo ga analizirajte. Navedel bo znesek, ki si ga lahko izposodite, in druge pogoje. Izberite posojilo, katerega pogoji so najboljši za vas.
   • Podpišite termin ali pismo o nameri posojilodajalca, ki ste ga izbrali. Na tej točki boste morda morali plačati depozit.
   • Posojilodajalec mora nadaljevati s popolno (in končno) obveznostjo posojila.
   Oglas

Del 4. od 4: Zapiranje v apartmajskem naselju

1. eno Najem odvetnika. Pred nakupom stanovanjskega naselja boste morali podpisati številne pravne dokumente. Ne poskušajte narediti vsega sami. Namesto tega bi morali najeti izkušenega odvetnika za pripravo in pregled vseh dokumentov. Odvetnik lahko stori naslednje:
   • Pripravite osnutek, se pogajajte in preglejte nakupno pogodbo.
   • Za potrebna popravila se obrnite na lastnika.
   • Poskrbite, da bo naslov jasen.
   • Nastavite hrambo.
2. 2. Ustanovite družbo z omejeno odgovornostjo, ki bo lastnik stanovanjskega naselja. Če je nekdo poškodovan v stanovanjskem naselju, vas lahko toži, ker ste bili pri vzdrževanju neprevidni. Če izgubite tožbo, lahko poškodovanec pride po vaše osebno premoženje, kot je vaš dom. Z lastništvom kompleksa prek LLC-a je vaše osebno premoženje zaščiteno.
   • Lastništvo stavbe kot LLC vas ne varuje pred vsemi tožbami. Na primer, posojilodajalec vas lahko toži, če zamudite regresno posojilo. Kljub temu bo lastništvo stanovanjskega naselja kot LLC nudilo znatno zaščito pred telesnimi poškodbami in drugimi tožbami.
   • Ustanovite LLCz vložitvijo ustreznih dokumentov pri vašem državnem sekretarju in pridobitvijo potrebnih dovoljenj ali licenc. Prav tako vam lahko pomaga vaš odvetnik, saj je to lahko dolgotrajno.
3. 3. Pregled pogodb in razkritij. Za sklenitev nepremičninske pogodbe boste morali skupaj s svojim odvetnikom opraviti veliko skrbnega pregleda. Na primer, narediti morate naslednje:
   • Izpolnite ustrezno anketo o naslovih. Na splošno načrt hipotekarne parcele ni zadosten. Namesto tega boste potrebovali anketo z naslovom ALTA.
   • Preglejte vsa razkritja o nepremičnini. Lastnik lahko na primer razkrije, da je z nepremičnino nekaj narobe, kar ni ujel inšpektor.
   • Preglejte najemniške pogodbe in dokumente za njihovo dodelitev.
   • Razmislite o vplivu prostorskih omejitev na apartmajsko naselje. Če želite kompleks pretvoriti v mešano, je to ključni korak.
   • Preglejte pogodbe o storitvah za stanovanjsko naselje.
   • Pridobite potrebna dovoljenja za popravila.
4. 4. Udeležite se zaključka. Zaprtja se mora udeležiti vaš odvetnik skupaj s predstavnikom vašega LLC-a (če ste ga ustanovili). Ob zaključku boste prejeli različne dokumente, vključno z izjavo o prenehanju zahtevka in dodeljenimi zakupi ter pogodbami.
5. 5. Najemite nekoga, ki bo vodil stanovanjsko naselje. Glede na velikost kompleksa morda ne bo mogoče upravljati nepremičnine sami, če živite na kraju samem. Namesto tega bi morali najeti podjetje za upravljanje nepremičnin. Premoženje bodo upravljali z pobiranjem najemnine in razporejanjem popravil.
   • Preverite stroške. Družbe za upravljanje nepremičnin na splošno zaračunavajo 5–10% zbrane najemnine.
   • Pogovorite se z drugimi najemodajalci, da dobite napotnice. Lahko pa se obrnete na lokalno združenje stanovanj.
   • Primerjajte podjetja za upravljanje nepremičnin glede na več kot ceno Oglejte si tudi storitve, ki jih ponujajo.
   Oglas

Vprašanja in odgovori v skupnosti

Iskanje Dodaj novo vprašanje

• Vprašanje: Ali je za stanovanjske domove, ki tvorijo velik kompleks, ki je skoraj tako velik kot zaprta skupnost, mogoče kupiti le njihov del, da se zmanjšajo tveganja?Carla toebe
  Nepremičninska posrednica Carla Toebe je licencirana posrednica za nepremičnine v Richlandu v Washingtonu. Od leta 2005 je dejavna nepremičninska posrednica, leta 2013 pa je ustanovila nepremičninsko agencijo CT Realty LLC. Diplomirala je na univerzi Washington State in diplomirala iz poslovnega upravljanja in informacijskih sistemov za upravljanje.Carla toebeStrokovni posrednik za nepremičninske posrednike: Vse nepremičnine so potencialno predmet pogajanj, če pa je vse na enem paketu ali več parcelah, ki se prekrivajo, bi to postalo bolj zapleteno, ker bi bilo treba deliti tisti del, kjer so nepremičnine. Morali bi vedeti, ali je v listini zapisano kaj takega, kar tega ne bi dopuščalo, in ali bi to dovolilo mesto. Obstajajo številne vladne agencije, ki bi se morale podpisati in odobriti takšno delitev. Če se vsak nahaja na svojem paketu v celoti in ga ne deli z nobenim paketom znotraj skupnosti in zanj ni nobenih omejitev, bi bil verjetno verjetno, da bi se s prodajalcem dogovorili za nakup pododdelka skupnosti. Številni kompleksi so bili spremenjeni v stanovanja, ki so v lasti ločeno, zato je možno, če zanjo ni nobenih omejitev in je prodajalec pripravljen del kompleksa prodati. Postopek ni preprost, razen če je vse že odobreno in na svojem mestu, prodajalec pa porcije proda posebej. Za ločene dele bodo na voljo novi pravni opisi, po možnosti pa tudi novi naslovi, morda bodo potrebni preusmeritve komunalnih storitev in razmislek o vodovodu ali kanalizaciji. Odobritev območja boste potrebovali tudi, če se nam namenjeni kupljeni del razlikuje od trenutne uporabe.
• Vprašanje: V bližini državne univerze imam 1 1/2 hektarja zemljišč, na katerih želim graditi stanovanja. Kako najdem vlagatelja? Če ste lastnik zemljišča, je predlog nekoliko lažji. Pridobite ugledne izvajalce, ki vam bodo dali ceno stroškov gradnje. Dodajte dodatna sredstva za kritje nepričakovanih stroškov skozi celoten postopek gradnje. Za vzdrževanje stavbe boste potrebovali tudi kapital, medtem ko iščete najemnike, ki bi v njej živeli. Stroške boste pakirali in prodali% lastništva kvalificiranim vlagateljem. Vlagatelje boste morali prodati na vrednost, saj ni na kaj gledati. Imate samo zemljo in idejo. Financiranje lahko poskusite mešati z bančnimi posojili, če je vaš kredit pravičen. Če vam daje več kože v igri, ki si jo investitorji resnično želijo.

Zastavite vprašanje Še 200 znakov Vključite svoj e-poštni naslov, da boste prejeli sporočilo, ko boste odgovorili na to vprašanje. Pošlji
Oglas